Riforma del condominio • Il legale risponde

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a cura dell’avv. Rossella Mileo

Avete un dubbio o una questione giuridica da risolvere? Potete scrivere attraverso il nostro giornale al “Legale risponde”, inviando una mail a : rispondelegale@gmail.com

Gentile Avvocato, leggo sempre i suoi articoli su Gaggiano magazine. Sono proprietario di un appartamento in uno stabile condominiale e durante le assemblee non riesco mai a capire quale siano le regole da seguire. E’ vero che è cambiata la legge in materia di condominio, è possibile saperne di più? Grazie, saluti

La vita negli edifici condominiale è cambiata il 18 giugno 2013, con l’entrata in vigore della riforma del condominio varata con la Legge n. 220/2012; un provvedimento importante, perché giunge dopo settanta anni dalla disciplina della materia contenuta in pochi articoli del Codice civile, rimasti invariati dal 1942. La nuova riforma ha previsto maggiori obblighi per gli amministratori, che devono essere qualificati, più poteri all’assemblea, nuove regole sulla gestione economica, e più autonomia per alcune scelte individuali dei condomini.

Per chiarezza di tutti i lettori, di seguito riassumo le principali novità della riforma sul condominio.

Amministratore: è una figura profondamente modificata dalla riforma; l’amministratore è obbligatorio quando ci sono più di otto condomini, e resta in carica un anno (rinnovabile di un altro); non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio o risultare protestato. Inoltre, deve avere un diploma di scuola superiore ed aver frequentato un corso di formazione specifico, salvo che non svolga la professione da oltre un anno. Si introducono precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria e redazione del rendiconto, ed è tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale. Al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell’assemblea. In caso di gravi irregolarità, anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca del suo mandato.

Animali: le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Antenna: sebbene ci sia il rischio del deturpamento delle facciate, è previsto che ciascun condomino possa installare una “parabola” individuale. Stesso discorso per i pannelli solari.

Conto corrente: il condominio deve aprire un conto corrente da utilizzare per tenere, e poter verificare, tutte le entrate e le uscite.

Assemblea: ha maggiori poteri, cambiano i quorum di votazione per cui l’approvazione delle delibere sarà più semplice e si contrastano gli abusi delle deleghe. Con la nuova legge vengono specificate anche le maggioranze che servono per approvare gli interventi ritenuti socialmente rilevanti, come l’eliminazione delle barriere architettoniche, il miglioramento del consumo energetico, la sicurezza, la creazione di posti auto, la produzione di energia da fonti rinnovabili; tutti interventi che prima erano regolati solo tramite leggi speciali.

Sanzioni: fino a 200 euro (che possono diventare 800 euro per recidiva) per chi non rispetta il regolamento condominiale; somme che saranno devolute al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Morosità: per i condomini in ritardo sulle spese condominiali, dopo sei mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l’amministratore ha l’obbligo di richiedere un decreto ingiuntivo.

Manutenzione straordinaria: per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Riscaldamento: anche un singolo condomino può rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

Sito internet: l’amministratore può aprire e curare un sito internet per il condominio, tramite il quale ciascun condomino potrà, con accesso individuale e protetto, consultare tutti gli atti e i documenti contabili del condominio.

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